신종 전세사기 수법, 가등기 사기, 이제는 공인중개사도 안믿어

[ 이제는 공인중개사도 안 믿어 ]

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1. 전세사기의 새로운 유형, '바지 집주인'을 이용한 범죄

최근 울산 경찰청은 100억 원대 전세사기를 저지른 일당을 검거했다. 이번 사건은 기존의 '빌라왕' 전세사기와는 다른 방식으로 진행되었다. 범인들은 직접 집을 소유하지 않고, 이름만 빌려준 ‘바지 집주인’을 내세워 사기를 벌였다. 이

과정에서 공인중개사와 신용불량자까지 범행에 가담하며 조직적으로 움직였다.

전세난이 심각했던 2021년, 이들은 수도권(서울, 인천, 하남 등)에서 빌라를 매입한 뒤, 실제 시세보다 높은 가격으로 전세 계약을 맺고 차액을 챙겼다. 이런 수법으로 53채의 빌라를 이용해 총 115억 원을 가로챘다.

사진=울산경찰청

2. 전세사기의 구체적인 수법

이들의 전세사기 방식은 다음과 같다.

1. 빌라 매입 – 빌라 소유자가 원하는 가격에 빌라를 매입한다.
2. 전세 계약 조작 – 실제 매입 가격보다 높은 금액으로 전세 계약을 체결한다.
3. 차액 챙기기 – 전세보증금을 받아 빌라 소유자에게 지급하고, 나머지 차액을 가로챈다.

예를 들어, 이들은 2억 5000만 원짜리 빌라를 매입한 후, 전세 계약을 3억 원으로 체결했다. 세입자로부터 3억 원을 받아 2억5000만 원은 빌라 소유주에게 지급하고, 나머지 5000만 원을 일당끼리 나눠 가졌다.

이런 방식이 가능했던 이유는 빌라의 시세 확인이 어렵기 때문이다. 아파트와 달리 빌라는 실거래가 정보가 부족해 시세 조작이 쉬운 점을 노렸다.

[등기부등본 믿고 계약했다가 보증금 다 날렸다.]

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3. 전세사기의 교묘한 수법 ( 가등기 사기 ) 

 

1. 가등기 사기란 무엇인가?

가등기 사기는 부동산 거래에서 발생하는 사기 수법 중 하나로, 가등기를 악용하여 피해자를 속이는 방식입니다. 가등기는 거래가 완료되기 전, 해당 거래가 이루어질 것이라는 예고로 부동산 등기부에 설정하는 임시적 등기입니다. 그러나 일부 범죄자는 이 절차를 악용하여 실제 거래가 이루어지지 않았음에도 불구하고, 부동산에 대한 소유권을 주장하거나 부당한 이득을 챙깁니다.

가등기 사기의 주요 특징은 실제 계약이 존재하지 않거나, 허위로 계약서를 작성하여 가등기를 설정하는 점입니다. 이 과정에서 피해자는 소유권 분쟁이나 법적 문제가 발생하게 되며, 금전적인 손실을 입을 위험이 큽니다. 이를 예방하기 위해선 가등기의 의미와 절차를 정확히 이해하고, 부동산 거래 시 각별히 주의해야 합니다.

2. 가등기 사기의 수법

가등기 사기는 주로 다음과 같은 방식으로 이루어집니다:

1. 허위 매매 계약서 작성
   사기꾼은 실제 거래가 이루어지지 않았음에도 불구하고, 매매 계약서를 허위로 작성합니다. 그런 다음 이 계약서를 바탕으로 가등기를 신청해 부동산 등기부에 거래가 성립된 것처럼 등기됩니다. 가등기가 설정되면, 피해자는 나중에 법적 분쟁을 겪게 될 수 있습니다.
2. 무허가 매매 계약을 통한 가등기 설정
   사기꾼은 무허가 매매 계약을 체결한 후 이를 기초로 가등기를 설정하는 방법을 사용합니다. 실제로 거래가 성립되지 않았음에도 불구하고 가등기를 통해 피해자에게 계약이 이루어진 것처럼 보이게 만듭니다. 이로 인해 피해자는 나중에 부동산 소유권을 주장할 수 없게 됩니다.
3. 타인의 명의를 도용하여 가등기 설정
   가등기 사기에서 특히 주의해야 할 점은 타인의 명의를 도용하는 경우입니다. 사기꾼은 피해자의 명의를 몰래 도용해 가등기를 설정하고, 피해자는 자신도 모르게 법적 분쟁에 휘말리게 됩니다. 이 경우, 피해자는 소유권 분쟁뿐만 아니라 신용 문제가 발생할 수도 있습니다.
4. 위조된 서류와 허위 서명 사용
   범죄자는 가등기를 설정하기 위해 위조된 서류와 허위 서명을 사용하여 부동산 등기부에 가등기를 등록합니다. 피해자는 나중에 해당 부동산에 대한 소유권을 주장하려 해도 법적 증거가 부족해 어려움을 겪을 수 있습니다.

3. 가등기 사기 피해 사례

가등기 사기의 대표적인 피해 사례는 다음과 같습니다:

• 소유권 분쟁
  가등기 사기의 피해자는 가등기가 설정된 부동산을 구매한 후, 실제로는 거래가 성립되지 않았거나 허위 계약이었음을 뒤늦게 알게 됩니다. 이로 인해 소유권을 주장하거나 부동산을 인수하려 해도 법적 권리가 인정되지 않아 큰 손실을 입을 수 있습니다.
• 대출 사기
  가등기 사기꾼은 피해자에게 가등기가 설정된 부동산을 담보로 대출을 받도록 유도할 수 있습니다. 이후 피해자는 대출금에 대한 상환 의무를 지게 되며, 부동산을 반환받을 수 없게 되는 상황에 처하게 됩니다.
• 중개사의 협력
  일부 부동산 중개사와 협력하여 가등기 사기를 저지르는 경우도 있습니다. 이들은 가등기가 설정된 부동산을 정상적인 거래처럼 소개하고, 피해자는 그 믿음에 따라 대금을 지급하게 됩니다. 그러나 실상은 부동산 거래가 성립되지 않아 법적 분쟁에 휘말리게 됩니다.

4. 가등기 사기 예방 방법

가등기 사기를 예방하기 위해서는 부동산 거래 시 다음과 같은 점들을 철저히 확인해야 합니다:

1. 등기부 등본 확인
   가등기 사기를 예방하려면 등기부 등본을 반드시 확인해야 합니다. 가등기가 설정된 부동산을 거래하는 경우, 해당 거래가 정상적인 계약에 의해 이루어진 것인지, 아니면 허위 계약이나 가등기 사기인지 면밀히 분석해야 합니다.
2. 전문가의 법률 상담받기
   부동산 거래를 진행하기 전에 변호사나 전문가의 법률 상담을 받는 것이 중요합니다. 계약서의 정확성과 법적 효력을 검토하고, 가등기나 허위 서류를 통한 사기를 예방할 수 있습니다.
3. 공인중개사 신뢰성 확인
   부동산 거래에서 신뢰할 수 있는 공인중개사와 협력하는 것이 중요합니다. 불법 가등기나 허위 거래가 발생하지 않도록 중개사가 신뢰할 수 있는 사람인지 확인하고, 거래를 진행해야 합니다.
4. 계약서 및 서류의 정확성 검토
   거래를 진행하기 전에 계약서 및 관련 서류를 꼼꼼히 검토해야 합니다. 가등기 설정을 유도하는 사기꾼은 종종 위조된 서류를 제출하기 때문에, 모든 서류가 진짜인지 확인하는 것이 중요합니다.

5. 가등기 사기 적발 후 법적 대응

가등기 사기 피해를 입었다면, 피해자는 법적 대응을 통해 가등기의 효력을 무효화하고, 사기꾼을 처벌할 수 있습니다. 법적 대응 절차는 다음과 같습니다:

• 민사소송
  피해자는 민사소송을 통해 가등기의 효력을 부정할 수 있으며, 해당 부동산에 대한 소유권을 주장할 수 있습니다. 또한, 가등기를 말소하는 법적 절차를 진행할 수 있습니다.
• 형사 고소
  가등기 사기와 관련된 범죄가 명백한 경우, 형사 고소를 통해 사기꾼을 처벌할 수 있습니다. 범죄자가 불법으로 가등기를 설정한 경우, 형사 처벌을 받을 수 있으며, 피해자는 사기 피해에 대한 보상을 받을 수도 있습니다.

6. 결론

가등기 사기는 부동산 거래에서 발생할 수 있는 심각한 범죄로, 피해자가 미리 예방 조치를 취하지 않으면 큰 손실을 입을 수 있습니다. 이를 방지하려면 부동산 거래 시 반드시 등기부 등본을 확인하고, 전문가의 법적 상담을 받는 것이 중요합니다. 또한, 거래의 안전성을 보장하기 위해 신뢰할 수 있는 공인중개사와 협력하고, 계약서를 꼼꼼히 검토해야 합니다.

가등기 사기를 당했다면, 법적 대응을 통해 가등기의 효력을 말소하고, 사기꾼을 처벌할 수 있도록 해야 합니다. 항상 주의를 기울여 부동산 거래를 안전하게 진행할 수 있도록 해야 합니다.

7. 피해자는 누구인가?

이번 전세사기 사건에서 피해를 입은 사람들은 사회초년생과 30대 청년층이 대부분이었다.

이들은 상대적으로 시세 파악이 어려운 신축 빌라에 전세를 계약하면서 사기에 쉽게 노출됐다.

또한, 범인들은 명의를 빌려줄 신용불량자나 급전이 필요한 사람들을 이용했다. 신용불량자들은 소액 대출을 받기 위해

접근했다가 범행에 가담하는 구조였다.

8. 기존 ‘빌라왕’ 전세사기와 다른 점

과거 '빌라왕' 전세사기는 한 명의 개인이 깡통주택 수백~수천 채를 보유한 방식이었다. 반면, 이번 사건은 점조직 형태로 이루어져 범행이 더 은밀하게 진행되었다.

경찰 관계자는 “기존에는 ‘빌라왕’ 한 명만 검거하면 해결되는 구조였지만, 이번 사건은 여러 명이 연계된 조직범죄라 수사가 어려웠다”라고 설명했다. 또한, HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험 가입 심사에서 감정평가 가격을 최우선으로 인정한다는 허점을 악용한 점도 이번 사건의 특징이다.

9. 전세사기를 피하는 방법

전세사기의 피해를 막기 위해선 다음과 같은 예방 조치가 필요하다.

• 전세보증금이 시세 대비 적정한지 확인: 주변 시세보다 지나치게 높은 보증금은 의심해야 한다.
• 국토교통부 실거래가 조회 활용: 공시된 매매가와 비교하여 적정한 전세가인지 확인한다.
• 전세보증보험 가입 가능 여부 확인: 보증보험 가입이 거부된다면 사기 가능성이 높다.
• 건물 등기부등본 확인: 집주인의 실제 소유 여부와 근저당 설정 상태를 반드시 점검해야 한다.

전세 월세 보증금을 지켜라 | 덕방연구소 - 교보문고

 

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전세지옥 | 최지수 - 교보문고

 

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